Bedre tilstandsanalyser med ny NS 3424

I september kom en ny utgave av standarden NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring. Den er et viktig verktøy for alle innenfor eiendomsforvaltning.

Bruk av standarden
Det er Standard Norges komité for tilstandsanalyse, SN/K 292, som har ferdigstilt denne nye og forbedrete utgave av NS 3424. Den erstatter utgaven fra 1995. Erfaringen fra gjennomføring av tilstandsanalyser, blant annet kartlegging av store bygningsmasser, er brukt for å gjøre standarden enda bedre.

Standarden gir krav til hvordan en tilstandsanalyse skal gjennomføres, og hvordan tilstand skal beskrives, vurderes og dokumenteres. NS 3424 er et verktøy for å få oversikt over tilstanden i forhold til et gitt referansenivå og eventuelle tiltak som kan redusere eller lukke avvik. Den er en viktig brikke for alle som forvalter eiendommer fordi den danner grunnlaget for FDVU-strategi og planer om vedlikehold og utvikling. Standarden brukes også i forbindelse med omsetning, salg og taksering. For takstmenn, rådgivere og utførende er standarden et direkte arbeidsverktøy til bruk under tilstandsanalysen. 

Standarden er generisk, det vil si at den kan brukes for alle typer byggverk (bygg, anlegg og tekniske installasjoner) og for en rekke ulike formål. Standarden dekker et spenn av analyser, fra de enkle og visuelle til de mer komplekse.

Antall tilstandsgrader er beholdt og klargjort bedre
Forrige utgave av standarden definerte fire tilstandsgrader (TG 0 til TG 3) og komiteen har underveis i arbeidet diskutert om dette er tilstrekkelig eller om det burde utvides til fem eller seks. Erfaring fra bruk av standarden tyder imidlertid på at det ikke er antallet tilstandsgrader som har vært problemet, men veiledning i bruken av dem. Komiteen har derfor vært opptatt av å få til en bedre klargjøring for å sikre lik vurdering av tilstand. Med fire grader tvinges man også til å ta stilling til om tilstanden er ok eller ikke ok. NS 3424 har vært brukt siden 1995 og det foreligger store datamengder spesielt relatert til TG 0-3. Dette har vært viktig ved valg av antall tilstandsgrader.

Antall tilstandsgrader er derfor beholdt, men det er innført ”tilstandsgrad ikke undersøkt” (TGIU). Den kan brukes dersom en del av et byggverk ikke er tilgjengelig for inspeksjon, og der det heller ikke er mulig å fastsette en tilstandsgrad ut fra avvik på tilliggende konstruksjoner. Eksempler kan være skjulte konstruksjoner som vannrør og innbygde fundamenter.

Beskrivelsen av tilstandsgradene er ny og mer konkret enn tidligere. Formålet har vært å redusere de subjektive forskjellene avhengig av hvem som går analysen. Det er et vesentlig skille mellom TG 0 og TG 1 som er “ok” og TG 2 og TG 3 som "ikke er ok" og vil kreve tiltak på kort sikt eller straks.

Utvidet analysenivå
Analysenivået er utvidet til å omfatte nivå og omfang av hele tilstandsanalysen, ikke kun beskrivelse av registreringsnivå slik det var tidligere. Analysenivået oppsummerer på den måten standarden i forhold til hva som inngår av registreringer og vurderinger for det valgte nivået.

Det skilles mellom tre nivåer av tilstandsanalysen avhengig av formålet med den. Nivå 1 er den enkleste, og her skal det fastsettes tilstandsgrad i tillegg til at det skal vurderes årsaker, konsekvensgrad og tiltak. For tilstandsanalyse på nivå 2 og 3 skal det i tillegg gjøres en vurdering av risiko. Dette kan oppsummeres slik:

  • Nivå 1= Konstatering. Relevant å bruke ved kartlegging av store porteføljer.
  • Nivå 2= Prioritering. Relevant for et enkelt byggverk eller bygningsdeler.
  • Nivå 3= Prosjektering. Relevant for å undersøke konkrete problemstillinger.

I forhold til forrige utgave av standarden vil flere antakelig velge analysenivå 2 for å få tilstrekkelig datagrunnlag. Det vil også i større grad bli en blanding av nivåer. Nivå 1-analyse bør for eksempel ikke velges for bygningsdeler som er skjulte og som erfaringsmessig ofte har problemer.

Etikk takk
Det er tatt inn et nytt punkt om etikk i standarden. På grunn av at det er store verdier i de byggverk som undersøkes, er det viktig at de vurderingene som gjøres ikke farges av eventuelle bindinger mellom den som gjør analysen og de som har interesser i byggverket. Det er derfor innført krav om at analysen skal utføres etter beste faglige skjønn og upåvirket av partsinteresser av noe slag. Den som utfører tilstandsanalysen skal opplyse om forhold eller relasjoner til alle parter som kan ha betydning.

Mer spesifikke krav til kompetanse
Krav til kompetanse er konkretisert både når det gjelder gjennomføring av tilstandsanalyser, bruk av standarden, kunnskap om typen byggverk og nødvendige fagområder. Tilstandsanalysen vil preges av bakgrunnen til de som går analysen. Det anbefales derfor å sette sammen lag på flere personer som til sammen har nødvendig bredde og dekker fagfeltene som er relevante. Eksempelvis bør en gruppe som skal gjennomføre tilstandsanalyse for en bygning som et minimum ha kompetanse innenfor bygg, VVS og elektro. Utover dette vil det avhenge av formålet med analysen.

Spesifikasjon ved bestilling av tilstandsanalyser
For den som utarbeider tilbudsgrunnlag for en tilstandsanalyse er det ikke nok å vise til NS 3424. Det skal gjøres en del valg av oppdragsgiver som beskriver og konkretiserer oppdraget, blant annet når det gjelder omfang, analysenivå, referansenivå, hvilke aspekter som skal undersøkes (eksempelvis teknisk tilstand, miljø, energiforbruk og funksjon), og type konsekvenser som skal vurderes. Det er derfor under utarbeidelse en blankett som vil være til hjelp ved bestilling av tilstandsanalyser.

Veiledning med case kommer
Komiteen arbeider med ferdigstillelse av en veiledning til standarden og den ventes i november/desember. Veiledningen vil inneholde flere case med eksempler på bruk av standarden.

Alle parter har vært med
Komiteen som har arbeidet med standarden har vært bredt sammensatt av representanter for de største interessentene; myndigheter, forbrukere, rådgivere, takstbransjen, elektrobransjen, universitet, forskning, byggsertifisering, eierskifteforsikring, eiendomsmeglere, eiendomsmeglerforetak, representanter fra statlige og kommunale byggeiere og byggherrer. Leder av komiteen har vært Per Eikeland som representant fra Direktoratet for byggkvalitet og NTNU.

De som ikke har vært med i komiteen, fikk mulighet til å sende inn kommentarer under høringen tidligere i år. Det kom inn 13 høringskommentarer og det store engasjementet rundt høringen er Standard Norge fornøyd med.  De innkomne kommentarene handlet i hovedsak om:

  • Forholdet mellom NS 3424 og de byggverksspesifikke standardene for tilstandsanalyse
  • Definisjoner
  • Metodikk
  • Analysenivåer og hva som bør inngå i dem
  • Antall tilstandsgrader og konsekvensgrader samt beskrivelsen av dem
  • Bruk av gjenværende anbefalt brukstid
  • Spesifikasjon ved bestilling av tilstandsanalysen

Hvordan innspillene ble behandlet av komiteen, kan du lese her.

Det er mye kunnskap og erfaring om tilstandsanalyser som nå gjøres tilgjengelig via standarden, blanketten og veiledningen. Komiteen ser fram til markedets respons på de nye verktøyene.

Sist oppdatert: 2015-12-07

NS 3424:2012

Standard

NOK 509,00 (eks. mva)

Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring

SpråkNorskUtgave: 1 (2012-09-01)

Produktinformasjon

Information Overvåk standarden
basket Skriv ut på papir basket Trykket og innbundet
Vis abonnementsmuligheter

NOK 757,00 (eks. mva)

Veiledning til NS 3424 - Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring - P-764:2015.

SpråkNorskUtgave: 2 (2015-12-01)

Produktinformasjon

Information Overvåk standarden
basket Skriv ut på papir basket Trykket og innbundet
Vis abonnementsmuligheter