Mann holder en lupe over en modell av en hus

NS 3600 kan kjøpes nederst på denne siden

Tryggere boligkjøp med tilstandsanalyse etter Norsk Standard - NS 3600

Ett av tiltakene for å redusere konfliktnivået i forbindelse med et boligkjøp er å sørge for en grundig teknisk tilstandsrapport. Denne bør lages i henhold til standarden NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Standarden har nå kommet i ny utgave.

Den første utgaven av NS 3600 ble utgitt i 2013. Etter å ha samlet erfaring med bruk, har standarden nå blitt revidert og utgitt i ny utgave.

Hva er endret i den nye utgaven?

De viktigste endringene i denne utgaven sammenlignet med den fra 2013, er:

  • Egenerklæringsskjema (tillegg A) er tatt ut.
  • Sjekkliste for eier før tilstandsanalyse (tillegg B) er tatt ut.
  • Krav som gjelder dokumentasjon ved fastsetting av tilstandsgraden er endret. Manglende dokumentasjon skal ikke automatisk gi lavere tilstandsgrad, annet enn der det er angitt.
  • Helhetsvurdering er fjernet fordi den kan gi et feilaktig og «urettferdig» bilde av boligen
  • De tidligere tilleggene C, D, E og F er oppdatert og fått nye numre henholdsvis A, B, C og D.

Redusert konfliktnivå

NS 3600 er utarbeidet for å angi krav til hva en teknisk tilstandsanalyse skal inneholde ved omsetning av bolig. Målet er å bidra til en enhetlig analyse og en tilstandsrapport som blir nyttig for både kjøper og selger.

Fordeler med å bruke standarden er:

  • klarere retningslinjer for undersøkelser og vurdering av boligers tilstand
  • bygningssakkyndige har en felles sjekkliste
  • homogene og bedre tilstandsrapporter
  • et verktøy for oppdragsgiver (megler, advokat eller forbruker) som grunnlag for boligkontrakten

Ved å bruke tilstandsrapporten blir det mulig å redusere konfliktnivået ved omsetning og gi kjøper en større visshet om boligens kvaliteter og mangler, i tillegg til hvilke tiltak som må forventes og hva det vil koste å utbedre disse.

I standarden brukes begrepet tiltak. Dette er gjort for å unngå ulike tolkninger av begreper som oppussing, vedlikehold, modernisering og rehabilitering.

Egenerklæring

Forut for tilstandsanalysen skal det foreligge en egenerklæring fra eier. Egenerklæringen skal gi uttrykk for selgers kunnskap om boligen, herunder:  

  •  detaljert identifikasjon av tomt og bygning
  •  alle kjente feil og mangler ved boligen
  •  opplysninger om alle arbeider utført på boligen i de siste 10 år
  •  problemer ved bruk av bolig
  •  skadedyr på eiendommen
  •  kontroller utført av offentlige myndigheter
  •  heftelser og krav fra kommunen eller andre
  •  eventuelle tvister eller avtaler som gjelder boligen
  •  tidligere tekniske rapporter

Skjema gratis tilgjengelig for alle

Egenerklæringsskjemaet er som tidligere nevnt, tatt ut av standarden. Vi har i stedet valgt å gjøre dette gratis tilgjengelig på nettsidene våre.

Her finner du egenerklæringsskjemaet.

Tiltakskostnader

En rapport utarbeidet etter NS 3600 skal gi et signal til kjøper hvilke tiltakskostnader som kan påregnes etter kjøp av bolig. Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives. Tanken er at en kjøper skal få svar på “Hva kjøper jeg og hvilke konsekvenser har det for min økonomi?”. Tiltakskostnader skal stipuleres og angis i sekkeposter.

Det er viktig å forstå at tiltakskostnadene stipuleres på basis av statistiske data for bygge- og installasjonsarbeider og kan ikke forventes å være nøyaktige. De faktiske kostnadene fra en entreprenør vil kunne avvike en god del på grunn av generell kostnadsøkning, midlertidige eller lokale markedssvingninger og ukjente faktorer som avdekkes først etter at arbeidet er satt i gang.

Ansvarsfordeling

Ansvaret mellom eier og den bygningssakkyndige er tydeliggjort i standarden, og eier er pålagt ansvar i forhold til framlegging av dokumentasjon. Egenerklæringsskjemaet skal være utfylt før tilstandsanalysen gjennomføres. Eier skal også legge forholdene til rette for inspeksjon.

Ivaretar krav og behov gitt i andre dokumenter

Kravene i standarden er basert på:

  • NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring
  • NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig
  • Tekniske krav til bolig angitt i lover og forskrifter
  • Beste praksis på området

Som en del av standardens krav er det tre tillegg som angir hva som skal undersøkes for teknisk tilstand. Hovedtyngden av undersøkelsen gjelder bygningstekniske forhold, men den inkluderer også elektriske og branntekniske forhold.

Tilstandsgrad

Standarden beskriver hva som skal undersøkes for blant annet våtrom, kjøkken, vinduer, tak, kledning, skjevheter på gulv, drenering og grunnforhold. Den gir også krav til hva som skal oppfylles for å gi bygningsdelen en bestemt tilstandsgrad. Vurderingen av tilstandsgrad er basert på NS 3424 og er uforandret i den nye utgaven, bortsett fra at manglende dokumentasjon ikke lenger påvirker tilstandsgraden. Den foreliggende dokumentasjonen vurderes i et separat punkt.

Det er angitt hva som er referansenivå, det vil si tilstandsgrad TG 0, i tillegg til kriterier for tilstandsgrad TG 1, TG 2 og TG 3. Tilstandsgradene er basert på kravene i NS 3424, men er utdypet for bolig. Forslag til referansenivå og kriterier for tilstandsgrader angitt i NS 3600 kan brukes på andre bygninger enn bolig eller til andre formål der dette er relevant. I NS 3600 er det gjort en forenkling i forhold til NS 3424.

Veiledning til standarden

I løpet av 2019 vil Standard Norge utarbeide en revidert veiledning til standarden.

(Denne saken er også på trykk i Byggeindustrien nr. 1/2019.)

Sist oppdatert: 2019-02-22

NS 3600:2018

Standard

NOK 757,00 (eks. mva)

Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig

SpråkNorskUtgave: 1 (2018-12-01)

Produktinformasjon

Information Overvåk standarden
basket Skriv ut på papir basket Trykket og innbundet
Vis abonnementsmuligheter

NS 3424:2012

Standard

NOK 509,00 (eks. mva)

Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring

SpråkNorskUtgave: 1 (2012-09-01)

Produktinformasjon

Information Overvåk standarden
basket Skriv ut på papir basket Trykket og innbundet
Vis abonnementsmuligheter